​Le projet Générations Graulennes prévoit une vision ambitieuse et intergénérationnelle pour le Grau du Roi.
Mais une municipalité responsable se doit aussi d’examiner des alternatives crédibles, plus sobres financièrement, sans renoncer à l’objectif fondamental : loger les Graulens.

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Ce scénario alternatif repose sur un principe simple :
👉 ne pas engager immédiatement la commune dans la construction d’un nouvel EHPAD,
👉 utiliser intelligemment le foncier communal libéré pour créer des logements à l’année.

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​​🏫 Le principe général du scénario alternatif

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Après le regroupement des classes maternelles sur le site de l’école André Quet,
le terrain de l’ancienne école Eugénie Deleuze devient disponible.

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Plutôt que de lancer une opération lourde pour la construction d'un nouvel EHPAD, il est proposé :

• la démolition des bâtiments scolaires existants, aujourd’hui inadaptés,

• la construction d’un immeuble de logements à taille humaine,

une opération au cœur du Grau du Roi, pensée pour la vie à l’année.

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👉 Objectif inchangé :

 

• créer des logements accessibles pour les Graulens,

• sans spéculation, sans densification excessive,

• et sans mettre en péril les finances communales.

 

​​​​​📍 Implantation et caractéristiques du projet

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• Surface du terrain : environ 4 400 m²

• Hauteur maximale : RDC + 2 étages (R+2)

• Emprise au sol maîtrisée : environ 1 200 à 1 600 m²

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Ce choix permet de préserver :

• des espaces verts paysagers,

• des cheminements doux,

• des stationnements en surface,

tout en assurant une intégration harmonieuse dans le quartier.

 

​​​​​​​​​🏘️ Capacité et surface de logements​​​

 

Avec un bâtiment en R+2 :

• Surface construite totale : environ 3 600 à 4 800 m²

• Surface réellement dédiée aux logements : environ 2 700 à 3 800 m²

 

➡️ Cela permet la création de 40 à 60 logements à l’année, selon le mix de typologies retenu.

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​​​​​👨‍👩‍👧 Typologies de logements prévues​​​

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Le projet vise un équilibre intergénérationnel et familial :

• T2 : jeunes actifs, personnes seules, seniors autonomes

• T3 : couples, familles avec un enfant

• T4/T5 : familles souhaitant s’installer durablement au Grau du Roi

 

Une résidence pensée pour vivre ici, pas pour investir.

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🌿Stationnement et cadre de vie

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• 50 à 70 places de stationnement en surface, selon les normes applicables,

• un espace vert central ou latéral, arboré et accessible,

• une résidence calme, sécurisée et bien intégrée dans son environnement.

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​💶 COÛT GLOBAL DE L'OPERATION (Ordre de grandeur)​

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​​​1️⃣ Démolition de l’école existante

• Bâtiments à démolir : ~ 1 800 m²

• Coût estimé : 270 000 à 540 000 € HT

 

2️⃣ Construction neuve (logements)

• Coût moyen : 2 100 à 2 900 € HT / m²

• Pour 3 600 à 4 800 m² :

       ➝ 7,6 à 13,9 M€ HT

 

3️⃣ Aménagements extérieurs

• Voiries, parkings, espaces verts, éclairage :

       ➝ 600 000 à 1,4 M€ HT

 

4️⃣ Études, maîtrise d’œuvre, contrôles, imprévus

• Environ 15 à 25 % du coût travaux

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✅ Coût total réaliste de l’opération livrée :
➡️ entre 10 et 16 millions d’euros HT, selon les choix techniques et architecturaux.​​

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🏦 Un montage financier sécurisé

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Cette opération n’a pas vocation à être portée directement par la commune.

Le montage privilégié repose sur :

• un bailleur social, une SEM ou un opérateur public,

• des prêts long terme (Banque des Territoires / Caisse des Dépôts),

• des aides à la pierre si l’opération est encadrée,

• une mise à disposition du foncier communal.

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👉 Le terrain n’est pas valorisé au prix du marché, ce qui permet de réduire fortement le coût par logement.

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 🔑 Loyers et prix accessibles

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Location à l’année

• 6,5 à 9,5 € / m² / mois

 

Exemples :

• T2 (50 m²) : ~ 350 à 500 €

• T3 (70 m²) : ~ 500 à 700 €

• T4 (85 m²) : ~ 650 à 850 €

 

Accession maîtrisée (primo-accédants)

• 2 200 à 2 800 € / m² TTC

 

Exemples :

• T2 : 110 000 à 140 000 €

• T3 : 155 000 à 195 000 €

• T4 : 185 000 à 235 000 €

• T5 : 220.000 à 280.000 €

 

Avec :

• résidence principale obligatoire,

• clauses anti-spéculation,

• priorité aux habitants du Grau du Roi.

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✅ En résumé

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• Une alternative crédible au nouvel EHPAD,

• 40 à 60 logements à l’année, bien intégrés,

• Des prix très en-dessous du marché local,

• Un montage finançable et sécurisé,

• Un foncier communal utilisé au service des Graulens.

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